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历史是一堆灰烬，但灰烬深处有余温——黑格尔 北宋文学家范镇在其《幽州赋》中对北京地理特征描述为：“虎踞龙盘，形势雄伟。以今考之，是邦之地，左环沧海，右拥太行，北枕居庸，南襟河济，形胜甲于天下，诚天府之国也。”在中国海洋禁运的时代，海路的交流近乎为零，陆地的交流是主体模式，地处北京西北的京张线成为外地往来北京交流的重要通道——当然，留下浓墨重彩的交流记载，要么是出征，要么是交战，要么是逃亡。 北京地理地势图形 京张线作为千年文化古道，其所留下的传奇故事，足以教会我们遇事淡定从容、戒骄戒躁，也能鼓励我们自强自立、事在人为。 年前，年，明英宗朱祁镇带兵北上出征瓦剌，在土木堡（今张家口怀来县土木镇）兵败被俘，后历经重重戏剧性情节返回北京重新即位——这是中国历史上唯一一位被俘而又安全回归的皇帝。 年前，年，李自成攻取大同后，东上攻取宣府镇，最后经居庸关东下，攻取北京，明朝灭亡——这是中国历史唯一一次农民起义成功推翻封建王朝（朱元璋等不算纯粹的农民起义），然而，仅仅一年后，李自成兵败被杀。 年前，詹天佑主持修建并负责的中国第一条铁路——京张铁路——连接北京丰台区，经八达岭、居庸关、沙城、宣化等地至河北张家口，全长约公里，年9月开工修建，于年建成——这是中国首条不使用外国资金及人员，由中国人自行设计、投入营运的铁路。 时下，京张沿线成为当代北京人“走出北京”寻觅新鲜空气、休闲生活的新迦南。 圣经《埃及记》描述了希伯来人（犹太人）在埃及遭受奴役和虐待，犹太人古代领袖摩西（Moses）带领他们“走出埃及”，来到迦南（也称客纳罕，Canaan），开始全新的自由生活。迦南原来的居民称这批越河过来的人为“希伯来”，意即“越河者”。 摩西带领犹太人走出埃及到达迦南路线图 由于饱受雾霾围城的困扰，随着环保意识的增强，北京西北的延庆和张家口怀来一带成为北京人投资置业的独特选区。 最近两三年来，身边有大批熟人朋友开始京张沿线一带投资置业——理由很简单，饱受雾霾围城的困扰，只为能多呼吸点新鲜空气。大家对环境形势的认识也很统一，既然伦敦、东京等当年也深受雾霾之苦并且治理时间长达数十年，我们就有理由相信未来数十年，北京甚至大部分京津冀地区只能忍受“自强不吸、霾头苦干”的环境。既然如此，如果有一个距离自己生活工作圈不远的地方，可以自由呼吸新鲜空气，在自己力所能及的财力承受范围内购买一套房产——值了！ 只是世界人民低估了中国政府的决策水平和执行效率，自从年京津冀实施严格的环保执法措施以来，年的北京的天竟然变蓝了，而且近乎天天蓝天白云！其实这不难理解，中国特色的国情体制决定了其应急处理能力具有强大的动员力和掌控力，这点任何一个外国政府都相形见绌。还记得3年的非典吧，中国在短时间内就迅速控制了疫情——相形之下，加拿大等国则要数月之后才能逐步稳住疫情，国家应急处理能力高下自现。 当然，京津冀空气质量的大幅改善，有可能对京张沿线以空气清新为重要卖点的房地产市场产生冲击。不过，“但愿人间常无病，哪怕架上药生尘”，呼吸新鲜空气是所有发展中最基本的生存诉求。况且扣除空气清新的独特因素，京张沿线可以利用的历史积淀、资源禀赋和时代机遇，仍然不少，要不然也不会吸引了国内大批地产开发主体蜂拥而至。 目前，北京延庆和张家口怀来交界处的官厅水库地区集聚了国内最强大的地产开发军团，群雄逐鹿，中原再造。 在中国偏远郊区形成一家房地产独大的现象非常普遍，但在北京延庆、张家口怀来一带却集中出现了万科、碧桂园、恒大、华夏幸福、保利等地产行业前十开发主体并存的局面，实为罕见，不过，这恰恰充分说明房企对该地区一致看好的研判。但各个开发主体的项目定位方向不同，显示了各个开发主体背后的战略选择，或者也可能是由于其他因素制约不得不做出的现实选择。比如，万科一直坚持在一线城市郊区发展，不会轻易到外围的三四线城市发展，所以万科选在北京延庆建设了城建万科城；碧桂园和恒大则坚持三四线大盘操作的模式，所以选择张家口怀来分别布局了碧桂园官厅湖项目和恒大国际文化城项目；华夏幸福则坚持在北京周边布局产业新城的思路，所以选择张家口怀来布局了京北生态新区。 北京延庆、张家口怀来和下花园地区开发主体分布图 北京西北地区生态涵养区的定位决定了未来京张线只能发展文化娱乐、体育休闲、健康养生等产业，也就是所谓的泛娱乐文化产业。 根据年9月份公布的《北京城市总体规划（-）》，北京延庆和河北张家口均属于生态涵养区，其中总体规划把“全力办好年北京冬奥会，促进区域整体发展水平提升”单独成篇，配合冬奥会提出重点要“提升京张地区整体生态环境质量”、“延伸体育产业链条，推动群众性冰雪运动”。 在这一定位下，首都功能疏解的第二产业和物流贸易等第三产业，基本与北京延庆和张家口一带产业定位无缘，因此，这一地区的产业定位只能变“承接”为“创造”，必须结合北京市总体规划定位方向和自身条件找出一条新的开发建设运营路数。聪明的华夏幸福联合怀来县把原先的新兴产业示范区已经调整为京北生态科技新城，个中意思，值得玩味。 按照北京城市总体规划的定位方向，适合京张线一带大力发展的产业应该是与体育娱乐休闲相关的行业，如果带有一点内容制作输出的概念或追求，可以用泛娱乐文化产业的定位更为合理。泛娱乐的概念并无统一定义，根据网络解释，泛娱乐指的是基于互联网与移动互联网的多领域共生，打造明星IP（IntellectualProperty,知识产权）的粉丝经济，其核心是IP，可以是一个故事、一个角色或者其他任何大量用户喜爱的事物。京张线沿线恰恰不缺这些实景、故事或人物元素，譬如天漠影视公园，本身属于一个飞地沙漠自然奇观，曾经拍摄过《龙门飞甲》；譬如，鸡鸣驿古村落，曾经拍摄过《大话西游》，也曾留宿过当年逃难的慈禧太后。不同于其他地区的影视城开发建设从零到有的模式，张家口一带的影视基地属于天然景观和历史建筑，因而更具有文化底蕴，也就自然具备开发建设后发展文化产业的基础。 天漠影视园区实景与《龙门飞甲》剧照 鸡鸣驿古城实景与《大话西游》剧照 京张沿线的文化娱乐设施建设和产品定位一定要着眼高端一流标准，大众化的定位标准反而未必有市场需求，至少在商业模式上无法行得通。 根据赛迪研究公布的中国百强县名单，第名是广东省惠东县，年实现地区生产总值.7亿元，同比增长12.5%；实现地方一般公共预算收入36.8亿元，同比增长11.7%。京张线上的张家口怀来县，年实现地区生产总值.9亿元，比上年增长8.3%；实现公共预算收入15.3亿元,同比增长12.9%。京张线上的北京延庆区，年实现生产总值亿元，同比增长9%；实现一般公共预算收入13.6亿元，同比增长0.8%。 客观来说，就全国0个左右县级行政单位而言，无论是北京的延庆还是张家口的怀来，其经济发展水平基本上都处于中上游水平，有利的条件是由于张家口紧邻北京市，背后有强大的北京地区消费人群支撑；加上年冬奥会的机遇，只要产业发展定位得当，目标客群定位准确，市场是有强大的购买力支撑的。譬如，在京张线上的八达岭长城脚下，SOHO中国开发了知名的长城脚下公社酒店项目，重点特色是可以开窗远望长城。本人以为这类酒店项目季节性会很强，冬季酒店入驻率不会太高，但实际情形恰恰相反，只能用火爆来形容。根据介绍，长城脚下公社一共42栋别墅，分散在各个山坡上，共有间房间。由于冬季山上供水困难，供水容易导致自来水管冻裂，所以冬季仅仅开放了70个房间，但每个房间价格1元每晚，即使如此价格，房间仍然预订爆满，提前半个月预订都没有房间。这从侧面反映了北京地区带给周边的强大文化休闲消费力，只要产品设计得当，定位高端有品位，市场消费力不会辜负你的产品。 长城脚下公社活动区外景和别墅酒店外貌 京张线上另一个与文化娱乐购物相关的有趣案例是位于北京昌平的两个购物中心项目，相距仅仅2公里，一个是八达岭奥特莱斯，一个是乐多港假日广场。其中，八达岭奥特莱斯面积相对较小，占地仅仅6万平米，但品牌却集中了国际一线品牌并且折扣力度较大，因此吸引了强大购物人流，据说北京市许多公司年底的会议活动奖品礼品都在这里采购。乐多港假日广场，对外也称乐多港奥特莱斯，据称总占地面积40万平米，号称是华北地区最大的奥特莱斯，规模是天津佛罗伦萨小镇奥特莱斯的2.6倍，项目定位是希望依靠海洋景观设计吸引人流，但从实效来看，由于产品主要是国内品牌，影响力和人流反而不如八达岭奥特莱斯。这说明，越是这类偏僻地区文化娱乐项目，既然定位于服务核心大城市的人群消费需求，而不是迎合当地普通大众消费需求，只有高端的定位才是市场的真实需求。 八达岭奥特莱斯和乐多港奥特莱斯区位图 京张线产业发展的最大引擎动力——年京张城际铁路的建成开通和年冬奥会的顺利举办。 京张城际铁路全长公里，预计年完工通车。配合年冬奥会崇礼滑雪场建设，同步会建设崇礼支线线路。预期京张城际铁路开通后，可以大大缩短北京至张家口双城之间的交通时间，据说行车最快仅需40多分钟，如果进一步在票价方面实行补贴月票制度，那么居住在京张高铁沿线、日常在北京城区上班或洽商交流的局面有望变为现实。如果从更大的格局出发，站在京津冀一体化的高度，社会期望的局面是，有相当一部分人常态化工作在张家口、居住在张家口，同时借助京张城际铁路的便利条件，不影响这部分人随时可以在当天与北京城区的客户进行商务洽商交流或者与朋友熟人见面——关键是要能保证当天的轻松通勤往返，不至于影响第二天的安排事项，这或许才是最理想的发展目标。 京张城际铁路线路图（来自网络） 历史不容假设但可以增光添彩 赞赏 人赞赏 |
