勾地可以避开公开招拍挂的激烈竞争，而且，现实中确实有不少房企凭此拿到了大量便宜的地。很多投拓总跟明源君谈起勾地都两眼放光。

然而，事实上，勾地并没有那么简单。公开招拍挂市场上，巨头和大型房企只要想拿基本没有拿不到的，但是要勾地，难度就大很多。很多时候，大房企未必干得过中小房企，因为地方政府看重的是产业，不是你规模的大小。

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勾地是一种互利共赢的方式

这种出让方式会越来越流行

跟其他很多房地产的玩法一样，内地的勾地制度，也源自于中国香港。98年金融危机过后，为了避免地价过低和流拍，中国香港推出了该制度：土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明购买意向，并承诺愿意支付的土地价格。本质上，勾地算是一种询价制度！

年5月31日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》正式将“勾地”制度引入内地，并且有了新的应用…

比如利用开发商的资金，进行土地征拆。再比如，借助开发商的能力和经验，进行项目的规划策划以及开发运营。通过定向出让土地，既有甜头让开发商愿意干，又能够让开发商为地方的城市建设作出更大贡献，可谓是一举多得。

明源君认为，这种方式会越来越多。因为国家正处于转型升级的阶段，中央发展实体经济的诉求十分强烈，各种扶持政策频出。对地方政府来说，年以来，各地纷纷掀起“抢人大战”。人抢过去了，靠什么留住？得靠工作机会！这就需要产业。

而且，目前一二线城市大都已经步入或正在步入存量时代，城市化率已经很高，要么已经没有多少土地可以出让，要么得考虑摊大饼的方式带来的城市病。无论是改造升级传统单一老旧厂房，还是旧城改造，单一的开发都已经无法满足发展趋势，以产兴城、以城促产才是大的发展方向和良性循环。因此，地方政府也会加大定向出让土地的比例。

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勾地难度其实很大

产业能力才是核心

搞清楚了勾地的本质之后，就会很容易发现，勾地并没有那么容易。事实上，其比招拍挂难得多。

年一线楼市火热的时候，一个成都的房企在深圳设立了一个分公司。该分公司的老总告诉明源君，他们试图以教育+地产的模式勾地。明源君当时就告诉他们：根本就不可能成功。最后，该房企还没熬到调控，就灰溜溜的走了！

如今，想用类似的方法在类似深圳这样的高能级城市拿地更是难上加难。因为条件更苛刻了。

以北京为代表，年1月14日，北京市人民政府办公厅印发《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》（简称《意见》）。

该《意见》明确规定，北京将在19个重点区域中启动“弹性年期出让土地和土地年租制”——入园企业通过租赁方式取得园区产业用地，土地租赁最长期限不超过15年。如果入园企业申请以出让方式取得园区产业用地，实行弹性年期出让，出让年限最长为20年……

负责起草这份文件的市规划国土委相关负责人在接受媒体采访时表示，土地使用年限的调整是为了控制和降低土地使用成本，为北京市正在大力推广的高精尖产业发展提供有力保障。

明源君认为，这么一来，政府可以更好地监管此类用地的运作，精准考核，对在土地上随便变性或者不积极提高产出效率的企业，可以定期清除出去。至于炒卖房屋和土地，或者只搞住宅不搞产业，更是没门。

以深圳为代表，政府考核产业部分企业的产值和税收等，如果不合格土地就收回。

年12月24日，深圳市龙岗区宝龙工业城的“先租后让”地块（G-宗地产业用地）由深圳市永联科技股份公司以万元竞得

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这是一线城市探索“先租后让”供应模式出让的工业用地，该宗地用地出让要求中规定：企业竞得该地块，取得5年承租权，租赁期间不得转让、转租或抵押。企业需与政府签订土地使用权租赁合同及产业发展监管协议，租赁期限内，企业的产值、税收等各项指标通过履约考核，则上述土地使用权由租赁转为出让；如果未能通过履约考核，租赁期满将收回土地使用权。

这种操作模式，一是有利于降低企业的成本，毕竟租比性要便宜；二是避免企业挂羊头卖狗肉。

如果你以为只是一线城市这么干就错了。事实上，年以来，江苏、江西、山东、安徽、河南、广西、广东、河北等地，陆续推出工业用地长期租赁、先租后让、租让结合的新政。

以上海为代表，不仅考核税收、亩均产值、还指定产业，随便引入一些企业不行。

今年7月30日，上海首批特别的地块在上海市土地交易市场挂牌出让。9幅地块分布于浦东、闵行、松江、崇明、金山等地。

出让的地块都自带“KPI门槛”，不仅对企业的亩均税收、亩均产值、单位产值能耗有明确要求，而且还规定了产业导向。

9幅地块中的浦东地块，就要求落地生命健康产业，其余8幅地块则涉及生物医药、汽车制造、新材料等许多类型。

由此可见，各地政府不仅要产业落地，而且还要考核亩均税收、亩均产值，甚至指定落地的产业。我国还处于经济转型升级阶段[地产精英群加